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对于有购房需求的年轻一族来说,二手房价格无疑是他们最关心的问题。那么,当前广州哪个板块二手房处于价格洼地?哪些板块让利较大?广州中原研究发展部近期的调研数据显示,天河东圃板块、海珠区海珠西板块议价幅度明显,而荔湾区的康王路板块、白云区的机场路板块目前则处于价格洼地。

天河区:东圃板块价格下调,目前或为“上车“时机

阳光家缘的数据显示,9月(1-28日,下同)天河二手网签宗数为502宗,环比上涨14.9%。据广州中原研究发展部监测,本月天河北板块成交环比8月有所回落,上门客减少。主要由于上月天河北板块客户入市热情较高,成交出现明显提升,消化不少前段时间积压的购房需求,从而导致本月成交有所回落。但板块优质房源侨林苑成交依然活跃,其本月中原成交均价为75797元/平方米。

另外,据广州中原研究发展部调研了解,本月东圃板块成交略有回温,上门客户出现明显增加,购房需求甚至没有受到“隔壁”珠江花城开盘的分流影响。主要原因在于板块二手业主对后市信心相对较弱,开始出现下调报价的现象。目前板块整体楼市价格较之前相比略有回落,以中海康城的两宗成交为例,前段时间成交的一套位置安静的,三房102平的北向单位,成交总价为420万左右,而本月成交的同样的户型、朝向的户型单位价格下降至406.5万元。因此,现在不失为较好的“上车”时机,部分刚需客可以及时出手购置自己的“心水”物业,以降低购房成本。

越秀区:小北路板块放高价盘持续僵持,笋盘待补给

9月,越秀区二手成交宗数为283宗,环比下滑6.0%。但据广州中原研究发展部监测,本月东风东板块成交明显回升,成交活跃度甚至超越北京路、淘金板块,看房客较8月上涨2-3成,且看房频率也有所增加,成交周期较8月略有缩短。其中,板块最为活跃楼盘为东风广场、锦城花园,其成交均价分别为83928元/平方米、76055元/平方米。

需要指出的是,本月小北路成交表现则相当“一般”,盘源整体去化缓慢,其中以楼梯楼散盘表现尤为明显。据广州中原研究发展部调研了解到,本月小北路成交活跃度下滑主要由于板块“笋”盘源已过快被去化,但目前尚未能及时补充。而部分报高价房源业主心态强硬,叫价居高不下,导致业客双方形成长时间僵持,从而造成板块本月成交略显疲惫。因此,广州中原研究发展部建议,部分急卖的业主可根据实际的市场状况,适当调整报价,以求能够加快完成交易。

海珠区:赤岗成交略显萎缩,海珠西持续活跃

9月份,海珠区二手住宅网签宗数为484宗,环比下滑1.2%。据监测,本月海珠区江南大道南板块成交表现平稳。其中以保利红棉花园和富力顺意花园成交最为活跃,9月成交均价分别为29126元/平方米、40006元/平方米,套均均价仅为121万元/套、500万元/套左右。而赤岗板块成交则出现明显萎缩,成交甚至不及江南大道南板块。主要由于目前成交周期较长,而前段成交活跃消化过多旧客,导致目前出现客少盘多情况,成交能力明显下滑。目前赤岗板块依然由聚德花园支撑大部分成交,其成交均价为20214元/平方米,入市门槛低。

相对而言,本月海珠区海珠西板块成交持续保持高位活跃,为海珠区二手成交主力贡献板块之一。板块需求活跃度高主要有两方面原因:一方面,板块优质小区云集、生活配套成熟,交通网络发达,为改善、置换买家的重点青睐板块,上门客数量处年内高位水平,以板块“明星盘”光大花园为例,其二手带看量基本处于上扬态势,其中9月份带看量更是环比8月增长13.6%;另一方面,目前板块二手业主议价空间相对较大,以光大花园为例,部分放盘时间较长的盘源降价幅度基本在5%左右,大概在15-20万元区间,而置业客户遇到合适价格会快速入市。

荔湾区:散盘表现活跃,刚需户型成交攀升

9月,荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数为272宗,环比上涨35.3%,而二手住宅网签均价为29047元/平方米。根据中原成交数据显示,本月荔湾区康王路板块因价格较为低洼,本月成交均价主要集中在30000-31000元/平方米,整体市场成交较为活跃,成交较为活跃的楼盘主要为荔湾广场,本月成交均价分别为23182元/平方米。

另外,据广州中原研究发展部监测发现,本月荔湾区1、2房的刚需户型成交占比出现明显回升。其中本月1房户型成交占比为14.3%,环比净增1.6%;而2房成交占比则上涨至50.5%,环比净增5.3%。据了解,刚需户型成交活跃主要由于本月成交盘源多以楼梯楼散盘为主。其套均总价低的优势对于不少首套刚需置业的客户有不少的吸引力。以中山八路板块为例,其活跃散盘多集中在南岸路、中山八路一带,其成交均价仅在20876元/平方米、27010元/平方米,套均总价为150-180万元/套左右,入市门槛十分低。另外,本月散盘之所以成交活跃,更重要原因在于部分打算置换的业主由于长时间未能成交,心理价位开始逐步下调,部分楼梯楼散盘降价幅度可达8-10万左右,即总价的5-8%左右,以求加快出售手上的旧盘源。

白云区:机场路热度不减,罗冲围成交回落

9月份,白云区二手住宅网签宗数为421宗,环比上月基本持平。本月白云区机场路板块成交持续活跃,2019年9月机场路板块中原成交均价为29513元/平方米。在机场路板块中,汇侨新城、云苑新村成交最为活跃,本月中原成交价均为29105元/平方米、26238元/平方米。由于机场路板块价格低洼,且交通通达性再逐步改善,导致其成交热度不减。

此外,据调研了解,本月罗冲围板块整体市场活跃度明显下滑,录得的购房客数量环比8月同期大幅减少,环比净减37.5%。广州中原研究发展部认为,罗冲围板块成交明显下滑主要原因在于:一方面,市场上客户的“心水”户型较少,以富力半岛为例,中高层的71平方米两房、89平方米三房户型相对“抢手”,而业主供应量偏低,致使目前中高层单位笋盘不多,而所剩盘源多集中在中低层单位,客户接受意愿低,成交出现回落。

番禺区:洛溪板块二手活跃度回升

2019年9月,番禺区二手网签均价为24888元/平方米;阳光家缘中介网签量为812宗,环比上涨4.5%。据广州中原研究发展部监测发现,番禺区钟村板块凭借“刚需+社区”的招牌,整体成交量居高不下,依然与市桥板块支撑着番禺整体成交量。而华南板块由于优质房源多以大户型为主,入市门槛相对较高,且目前业主报价比较坚挺,让利幅度不大,因此,本月成交的整体活跃程度相对一般。本月华南板块成交均价为35180元/平方米,其中活跃楼盘金山谷花园、广州雅居乐花园等,其成交均价分别为344796元/平方米、39136元/平方米。

另外,据广州中原研究发展部调研了解到,前段时间表现平淡的洛溪板块,本月成交活跃度出现明显提升,中原录得的新增购房客环比8月同期增长2-3成。主要由于两方面原因:一方面,前段时间分流严重的广州碧桂园?樾时光项目目前处于缺货、尾货阶段,比如88平方米户型已基本售罄,而其它户型剩余可选择楼层亦较少,倒逼部分急买的刚需业主回归二手楼市;另一方面,目前板块业主“心理价位”略有松动,存在一定的议价空间。如珊瑚湾畔类型的高端项目盘源让利空间更大,据了解,前段时间放盘的一套230平的珊瑚湾畔房源,业主原放盘价为920万元,现时下调至900万元放卖,而价格还可以“商量”。

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