取消预售制！卖地大户杭州给开发商出了一道新考题

7月30日凌晨，在延期整整一个月后，杭州第二批集中供地的31宗地块终于亮相。和地块信息一同公布的，还有杭州全面升级的土地出让规则。

杭州的第二批集中供地，取消了此前第一批集中供地时缴纳5000万元勾地免交保证金的政策，恢复每块地20%竞买保证金制度。同时，十个行政区将各拿出一宗地块，试行“竞品质”试点政策，且这些地块未来将实施现房销售制度。

所谓“竞品质”，即在出让过程中，通过采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式来进行出让。根据此次试行“竞品质”的十宗地块的报名规则，开发商首先须向杭州市建委提交“品质方案”，经评审入围之后，方可获得竞价资格。

此外，杭州还对第二批集中出让地块的最高溢价上限进行了下调，溢价率从此前的30%下调至20%，“竞品质”试点地块的溢价率上限仅为10%。当出让地块在达到上限价格后，原来开发商的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

专家：品质新规对小房企不友好

上述众多调整中，“竞品质+现房销售”这一试点制度最受市场关注。

和上海市土地出让规定相似的是，在杭州的第二批集中供地中，如果地块报名房企数量达到11家或者11家以上，排名前6的房企入围；报名房企数量6—10家，则取前5家房企；报名房企3—5家，全部入围；报名房企少于3家，取消此次竞买。

据钱江晚报报道，杭州市建委将组织专家进行评审，并按照房企评分高低确定入围者。评分表主要由“房企资信”和“品质承诺”两部分组成，各占100分。

在房企资信分数方面，只要报名房企剔除预收款的资产负债率不大于70%，即可获得30分，反之则是0分。总分值占比第二的是房企在近三年开发总面积，占25分，房企在近三年自行开发的（开工及建成）商品住宅总建筑面积须达到450万平方米以上，可以在这一项上拿到满分，如不到30万平方米，则得0分。

这也就意味着，之前从未在杭州拿过地的房企胜算很低。此外，其他评分项还包括房企主体信用等级、开发资质等级、百强排名、建筑奖项等，从10分到15分不等。

（图片来源：浙江省土地使用权网上交易系统）

而在品质承诺方面，尽管在杭州之前就已有北京、南京、苏州等地试行“竞品质”政策，但不同于北京先竞地价，再竞品质的规定，杭州的“竞品质”项目是先竞品质，再竞地价，同时地块还要采用现房销售，必须是在全装修交付之后通过验收方可对外销售，此举为全国首创。

此外，想要拿到“竞品质”地块的房企，还需要额外缴纳5000万元的保证金，在最终项目通过竣工验收之后再予以退还。

7月30日，好地研究院研究员徐路加向时代周报记者分析指出，推出“资信打分+竞品质方案+现房销售”，从一定程度上来说，是有利于具有规模和品牌优势的国企、央企和民营龙头企业的。

“通过在正式报价前，设置资信打分和竞报品质方案两项内容，一方面筛选出了更优质的房企；另一方面，也有利保障了产品质量。当然，以高品质方案建设，首先带来的是建设成本的提高，同时现房销售的要求大大降低了周转效率，增加了资金成本，在新房严苛限价下，将在拿地端有助于降低地价。” 徐路加表示。

房企：态度暧昧，竞品质地块或遇冷

7月30日，中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红接受时代周报记者采访表示，推行现房销售制度，是对房企实力的考量，也是在帮银行、购房者规避烂尾的风险。同时，这将意味着购房的预付款用不上，让房企资金流动性更慢，开发资金成本变得更高。

据他了解，一部分实力不够、融资能力不强的房企将自行退场。同时还有不少房企对此次“竞品质+现房销售”政策的出台完全没有做好准备或十分为难。

过去，预售制度是一些房企成功撬动万亿市场，加快城市建设节奏，促进行业快速发展的助推器。但同样也是因为预售制度，一些开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者，不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本，还会导致开发商挪用、占用资金最终导致项目烂尾无法交付等风险。

“竞品质+现房销售”规避了预售制所产生的潜在风险，但不得不说，也给原本就在今年遭遇多次政策、金融端调控的开发商再度带来压力。

7月30日—31日，时代周报记者询问了多家上市房企的投资负责人和土地研究专业人士，但其中大多数都未明确向记者表示会参与此次杭州“竞品质”地块的竞拍。某总部位于上海的TOP 20房企的一位品牌负责人就表示，其浙江大区连夜开会组织讨论此次的政策，但“一切都还需研究”。

另一位不愿具名的业内人士则表示，以此次杭州第二批挂出的这31宗地为例，起始总价高达634亿元，房企想要广撒网的话就意味着需要缴纳近127亿元的保证金，一旦不想要了，损失的可就不止此前某家房企退地时的5000万元了。

7月30日，易居研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者指出，随着杭州率先优化土地竞拍规则，预计后续加入的城市数量或还会继续增多。而随着保障性租赁住房的地位不断上升，预计后续房企拿地需要不断注意此类产品，真正将拿地工作和保障性产品配建工作相结合。此外，房企还是要理性拿地，如盲目高价拿地的，后续将面临更大的压力和管控。