受人才新政刺激2020年广州楼市整体预计优于去年

据阳光家缘数据显示，2019年广州全年累计成交一手住宅86276宗，全市新房均价为28707元/㎡，全市新房套均价为309万元。近三年成交基本保持“平稳”，但该数据中涵盖回迁房网签，以及2017-2018年积压网签。

广州中原研究发展部认为，2020年大市成交优于2019年的可能性较高，但同时存在一定客观制约因素，因此成交要恢复至2017年水平（90000宗及以上）仍存在一定难度，预计成交量增幅在6%-10%（85000-88000宗）的可能性较高。

■新快报记者何璐诗

成交量有望增幅6%-10%

得益于人才新政红利刺激，广州中原研究发展部预计，今年成交量增幅在6%-10%。预计2020年春节过后，各大房企将继续加大推货量，加上越秀南、荔湾广船等优质地土拍传导，3月将会成为重要的市场节点，并有望出现“小阳春”行情。

其中天河区由于大型旧改项目入市，预计成交量会同比增加39%；而白云区因近年大面积商住地陆续入市，预计也会同比增加35%；黄埔区作为人才新政利好区，自身发展条件优异，货源充足，预计成交量会从10089宗，增至13000宗，上升29%。而海珠则因为近年供地偏少，旧改进展缓慢，在售以存货为主，今年成交量预计同比下滑11%；番禺区则因亚运城、祈福两大项目供应能力或减弱，万博、市桥高价地入市，购置门槛提高，预计同比下滑7%。 

价格下调空间收窄

土地成本，是衡量项目价格下调空间的因素之一。2016年以来，广州居住用地起拍楼面地价持续走高，一定程度上抑制价格下调空间。尤其外围的南沙及增城、中心区的荔湾及白云，在2020年新货中，2016年及之后获取土地项目占比在60%—75%，价格难降/降幅收窄。合富研究院预计，2020年一级土地市场对二级商品住宅市场的传递效应越发明显，地价成本高，价格下调空间收窄。

中心区中，荔湾2019年总价500万元以上的成交占42%，2020年预计该总价段供应将明显提升；海珠区则豪宅化凸显，2020年新货供应基本700万元起步。

外围方面，南沙、花都：总价200万元以上供应明显增加，2020供应占比将超七成；增城150万元以下供应不足一成。

广州中原研究发展部则预计，越秀、海珠、荔湾、黄埔、南沙和从化这六个区会微涨，因为越秀区新入市的项目均为高端盘，售价预计超10万元/平方米，故整体涨幅将超5%；荔湾和海珠区因新货相对较少，随着板块越来越成熟，楼价涨幅预计有5%；黄埔因有人才新政刺激，楼价看涨，涨幅估计在5%-8%之间。另外，增城、花都、白云等五区因供应稳定、去化较快，楼价将保持平稳。

行业集中度将增高

对于2020年市场展望，不少研究机构仍维持“审慎乐观”的态度。去年12月以来多区推出人才购房新政，一定程度体现出地方/行政区调控楼市态度趋于积极，属于利于市场回暖的“小红包”；但另一方面，从宏观角度来看，经济大环境问题影响着潜在客户对未来情况预判，同时决定潜在客户愿意继续持有现金还是入市。

从中观角度看，虽然“因城施策”给予地方一定政策制定的自由度，但“房住不炒”仍是底线，一旦市场出现过热迹象，将如2019年年中佛山、苏州一样被黄牌警告，面临“适度调整”。此外，近年土地成本提高导致买家购房成本不同程度提高；部分区域、优质板块一手资源枯竭问题突出，或影响买家入市步伐。

合富研究院则认为，大型房企得益于自身雄厚的资本实力及土地储备，往往掌握区域的定价权，行业集中度预计将进一步提高。“以往调控年份，破产的、被收购的房企增多，总体呈现大鱼吃小鱼的局面。但2019年已经有个别“大鱼”都出现了比较严重的问题。”地产经济学家邓浩志表示，2020年，会出现个别“大鱼”倒下的情况，倒下未必是破产，可能是逐步由前10、前20一直跌出前50……2020年销售额第一的房企，可能总销量会继续创历史新高。

2020年各区价格和成交预期

天河：客群及产品存同质化，稳价走货，拉升区域成交。

海珠：新增供应维持低位，且豪宅化特征明显；成交放缓，价格上涨。

白云：总价500万以下货量获补给，预计价格平稳，带动成交上升。

荔湾：价格底部已形成，5万以上高货值供应显著增加，预计成交缩量。

黄埔：新增供应明显增加，预计价格平稳，带动成交上升。

番禺：新货供应总量增加，且均衡性提高；价格稳中有升，受供应增加影响，预计区域成交持续上升。

南沙：受“便利人才及港澳居民购房”政策利好，预计市场成交量将逐渐低位回升；新增供应价格明显提高，将制约市场成交量的明显上升。

增城：大型房企加快进驻，逐渐掌握市场主导份额；加上远郊南沙新货供应价格明显上升，增城楼市迎来新机遇；新货土地成本高，价格下行空间收窄。

花都：可供价格下调的空间较大，预计市场调整仍将延续，成交规模有望低位回升。

从化：可供价格下调的空间较大，若房企积极调整营销策略，对接市场需求，成交规模有望低位回升。

（数据来源：合富研究院）

业界展望

●广东中原地产项目部总经理黄韬：

预计二手房产市场会调整到位，停止下滑。而一手住宅则将进入稳定期，今年下半年有经济稳定的趋势，再次降准和降息都有可能，在大环境带动下的房地产，楼价和成交量和2019年以及2018年数据将较为接近，但会比2019年乐观，向南向东的板块会较为看好。

●广州克而瑞首席分析师肖文晓：

从过去两年的土地供应节奏来看，明年广州楼市将会有一大波新货入市，而主管部门对房地产市场的维稳意图已经非常明显，这意味着2020年楼市政策环境相对有利，对成交量的恢复有一定作用。从价格来看，“稳房价”依然是调控的三大目标之一，广州房价走势也会以稳为主，但考虑到前期高价地的密集入市，预计还是会拉高市场的整体价格水平。所以我预期2020年广州楼市成交量有望恢复增长，而价格会是稳中略升的态势。

●地产经济学家邓浩志：

2020年楼市会继续在稳定的中间区域运行。预计今年上半年的行情，就是去年上半年行情的翻版，只不过“小阳春”的热度会比去年低点，因为毕竟各地“微放松”的力度没去年大，经济、通胀等的压力又比去年更大。

房价方面，近期全国各大城市都已经展开了疯狂的抢人政策，这将让大城市与小城市的差距越拉越大，而大城市房价仍处于长期趋势性上涨周期中。

去年12月施行人才政策的三个区当中，预计成交量放大的将是南沙，房价最看好的则是黄埔和南沙，花都政策力度较为一般，市场反应预计也较弱。