金羊网讯 记者赵燕华报道：2019年12月31日，“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行。易居（中国）董事局主席周忻在致辞时表示，未来易居服务的方式会进一步优化，服务的效率也要不断提升，将推动区块链、人工智能、大数据等前沿信息技术在不动产垂直领域的落地创新和融合应用。作为知名楼市专家，易居中国执行总裁丁祖昱用大数据对2019回溯复盘，并对未来一年房地产市场走向抛出十大预测，抛出大胆预测。丁祖昱再次抛出了其对其中，他认为，2020年行业兼并重组加大，且“大鱼吃大鱼”。
行业增速放缓百强房企增长变化大
2019年，信贷层面逐渐收紧，房地产市场稳定健康发展。根据在2019年12月31日丁祖昱发布的数据，截至12月31日下午4时，TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。行业整体规模增速较前两年放缓，特别是百强房企规模增长变化较大。
另外，根据克尔瑞数据，2019年全年，百强房企今年第二季度、第四季度的整体销售业绩表现更佳，权益销售金额规模较去年同期分别同比增长7.5%和11.7%。其中，一二季度特别是3、4月的“小阳春”行情调增了市场热度，单月同比增速较年初显著回升。而下半年之后，企业加大供货力度，业绩同比增速也呈回升势态。特别是9月以来适逢年底供货高峰，企业业绩在推货、营销力度双双加码的推动下企稳回升。
综合而言，市场真实情况是去化压力犹存，企业整体的去化率水平仍处于相对低位。从房企全年的推货及去化情况来看，2019年规模房企整体在售项目平均单盘产能较2018年下滑，业绩增长主要靠项目在售项目的数量提升。
梯队分化加大 TOP30成规模分水岭
值得注意的是，过去几年行业集中和分化再度上演。克尔瑞数据显示，截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。分梯队来看，百强内部各梯队房企分化格局加大。
其中，龙头房企在自身提质控速战略下规模增速放缓，集中度微降。TOP4-10、TOP11-20梯队规模企业集中度上升，梯队竞争加剧，TOP21-30梯队房企集中度则基本持平。整体来看，TOP30梯队房企受益规模化效应、全国布局以及相对成熟的内部管控机制，未来更具行业竞争力、行业集中度也有继续提升的空间。而随着房地产市场资源加速向优势企业聚集，TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭。
但TOP30之后，各梯队房企的集中度较2018年出现了降低的趋势。其中，TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯队集中度下降，在竞争格局进一步加剧的同时梯队内部名次变动也将更趋频繁。
龙头房企稳定但招商蛇口跌出前十
记者对比发现，在行业竞争加剧中，恒大、碧桂园、万科、融创等房企继续发力，其中，恒大的权益销售额位居第一。而曾经是明星房企的招商蛇口却跌出前十。
截至2019年末，四家龙头房企全口径销售额均已突破5500亿元，但增速相较2018年同期明显放缓。TOP4房企中，中国恒大在九月、十月的去化效果明显，特别是10月份创下单月903亿元业绩。截至2019年年末累计实现全口径销售金额6080亿元，超额完成全年6000亿元的年度目标，碧桂园则以7715.3亿元的全口径销售额再揽行业第一。
而融创则凭借其收并购优势、充裕的可售货量以及优质的产品品质，首次突破5000亿元规模，9-11月连续三个月单月销售均保持在600亿元以上。2019年累计实现全口径销售金额5556.3亿元，同比增长超20%，突破全年5500亿元的销售目标。
但曾经的龙头房企，招商蛇口却跌出前十。根据丁祖昱发布的数据，2019年，招商蛇口全口销售额2205亿元，位居行业第12位。
2020年十大预测，大鱼要吃大鱼
“如果按照国家政策基调看，房地产也将成为制造业。”丁祖昱表示。而对2020年行业演化方向，他给出的十大预测中，市场最为关注的是行业格局的变化，“大鱼”开始吃“大鱼”。
丁祖昱十大预测
预测一：政策要“防上涨”，又要“防下跌”
丁祖昱表示，“稳定”将是2020年房地产调控政策主基调，大涨肯定不是稳定，大跌也同样不是稳定。
在市场压力较大的一二线热点城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，防范房地产价格泡沫；而在三四线城市则将维持房地产市场稳定，防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。
预测二：继续“放水”楼市不是受益者
虽然房地产是最大制造业，但“放水”只给房地产就太简单。在“房住不炒”指导下，做好打持久战准备，房地产去杠杆是长期战役。
预测三：行业规模、企业规模双见顶
2020年行业规模稳住，整体企业规模也稳住，但不排除部分企业还会继续增长。但整体企业在2020年增长会非常有限，部分企业甚至会出现下调。
预测四：深圳不会涨，长三角空间大
政府调控不会让深圳涨；从国家战略上，长三角一体化落地最快，长三角的将出现较大的空间。
预测五：加速去库存，卖房依赖渠道
2019年底，渠道已占比50%。渠道佣金方面，2018年为1%-2%左右，2019年已大于2.5%，个别项目佣金甚至超过10%。
2020年，为加速去库存，渠道依赖仍将表现突出。
预测六：拿地不急全年都是“窗口期”
不用像2019年那样在3至5月份去抢地，新的一年都是拿地的窗口期。2020年，对于投资者来说，应该更从容一点，机会可能会更多一点。
预测七：兼并收购，“大鱼开始吃大鱼”
2020年房企兼并收购“大鱼开始吃大鱼”。“所谓大鱼吃小鱼的年代进一步演变成大鱼吃大鱼的时代，未来也会如此。”
预测八：仍看好物业，但企业开始分化
好的物业仍然比今年房地产企业高5到6倍，一般的物业企业慢慢趋向于今天的房地产企业，2020也是物业企业分化的一年。
预测九：租赁变天，还需要寻找新模式
租赁市场未来空间很大，但企业需要在细分领域进行细化，做更加符合市场的产品。
预测十：看好8家地产股
看好万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务这8家地产股。
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