写在前面
2021年，对中国房地产市场而言是痛苦和剧变的一年：“房企暴雷”“买房人断供”“土地流拍”等组成了这一年房地产行业关键词，市场也走出了一条下滑曲线。透过各主要城市楼市变化，焦虑与博弈隐现。
郑州楼市经历了“过山车”的一年。
“现在天天想把房子卖掉。”提及买房，吴云十分后悔。
今年4月份，吴云在郑州南三环买下了一套89平方米小三房，“本来没那么着急买，但是听身边朋友和置业顾问都说房子涨价了，再不买涨得更多就下手了。没想到行情变得这么快，现在我买的那个楼盘均价比4月份每平方米降1000元。”
另一边，在郑州新房和二手房市场辗转大半年的杨玉仍然踌躇不定。“4月份计划要换房，首选是二手房，因为不用等可以立马住。结果看了一段时间后发现成交太难，主要是郑州多个银行收紧甚至暂停了二手房贷款。”杨玉对记者说。
受此影响，下半年杨玉又将目光转向新房。“暴雨、疫情过后，郑州好多楼盘降价，再加上身边的人离职的离职，降薪的降薪，还是手里留些钱稳妥为主，再等等吧。”
吴云和杨玉的购房经历是郑州2021年房地产市场一个缩影。
2021年上半年，郑州楼市高速运转，整整半年都笼罩在“涨价”热潮之中。从国家统计局每月发布的全国70城房价情况来看，今年前7个月，郑州新房、二手房价格均连续上涨。
之后，激进的市场在到来的调控政策、洪灾疫情双重打击下骤然降温。从数据来看，近4个月（8月—11月），郑州新房、二手房价格连续下跌，新房成交量更是创下近5年同期新低，上半年频现的项目开盘即热销现象已寥寥无几，相对冷门板块更是成交惨淡。
为抢夺客户促进成交，开发商促销活动五花八门，如“工抵房”“买房送车”“送物业费”，甚至“买一套送一套”出现在市场中。同时，不少楼盘开始放松购房条件，包括首付分期、假离婚买房等。因市场不景气，房企又接连暴雷，2021年下半年发生在郑州楼市中的维权事件也此起彼伏。
新房高开低走
2021年春节过后郑州楼市“小阳春”就开始了。
郑州某本土房企营销总监曾在直播中透露，春节假期期间，项目到访量就很不错‘正月初七以后，项目日均到访客户甚至超过100组。
步入3月份之后，郑州多个楼盘宣称涨价的红色海报开始在地产圈刷屏，其中，最引人注目的当属位于郑州管南片区南三环与金岱路的富田城九鼎公馆，有消息称其售价从15000元/平方米上调至17000元/平方米。虽然记者实地探访后发现涨幅不大，但是约1000元/平方米涨幅也给安静许久的郑州房地产市场打了一针“兴奋剂”。
如果说3月初郑州涨价楼盘多集中在管南片区，步入4月之后，整个郑州楼市开始全线“飘红”。据不完全统计，当时有超过30个项目上调价格。
到“五一”期间，记者走访郑州热门片区部分售楼部也发现，有的项目几乎人满为患。从成交量上看，冷热不均，有项目开盘就卖近300套房，有项目成交十余套，去化不足20%。
进入下半年，随着房地产调控政策持续收紧以及洪灾疫情接连影响，市场开始急速降温。
8月底，郑州全面解封，被按下“暂停键”近一个月的房地产市场重新启动，大批特价房源信息开始广泛流传。从当时流传的信息来看，降价的多为远郊及区域成熟度较低楼盘，主城区位置、口碑不错的楼盘大多没有额外促销政策。
到了“十一”假期，郑州房地产市场已到处弥漫着特价房、降价房信息。据不完全统计，国庆期间至少有30个项目先后公开降价，降价幅度在1000元至5000元/平方米。
这种降价态势一直持续到了年底。
在此期间，为抢夺客户促进成交，开发商促销活动不断升级，除了常规的“买房送车”“开盘抽奖”“送物业费”等，前段时间还推出了“买一套送一套”的促销策略，引发市场侧目。
打出“买一套送一套”口号的是位于郑州南龙胡的城南正荣府项目，买一套均价9000元/平方米的现房叠墅就能送一套82平方米的两房高层，等于花130万元得到一套叠墅和一套高层。
同时，不少楼盘开始放松购房条件，包括首付分期、假离婚买房等。如位于郑州市南三环与紫辰路交会处的融创城项目，11月初在该项目走访时，一位置业顾问告诉记者，其中一套总面积139平方米、总价约180万元的房子首付仅需9万元即可买到，“首先付5%，剩下的两年24次付清”。按照正常30%首付比例，该房子首付应为54万元。
尽管楼盘降价促销不断，销售效果却不太理想。
根据360房产网数据显示，2021年10月份郑州新房共成交12489套，这个数据在近5年同期成交数据中创下新低，与去年10月的22082套成交量相比，近乎“腰斩”。到11月份，共成交10858套，与去年同期22969套的成交量相比，超过“腰斩”。
二手房市场跌宕起伏
除了新房市场动荡，郑州二手房市场也出现跌宕起伏行情，经历了上半年量价齐升后，随着楼市政策持续收紧，洪灾疫情双重影响，成交量又迅速下跌；到了11月，又随着放款提速、利率下调等，出现止跌回升。
从2021年春节开始，沉静两年之久的郑州二手房市场呈现抬头趋势，具体表现为价差缩小、议价空间收窄以及成交周期缩短。
进入3月之后，随着新房销售热度升高，二手房去化节奏也在加快。位于郑州管南片区一家二手房门店陈经理介绍，此前从挂牌到成交最短也得4个月，3月初一套装修情况一般的房子，挂牌不到2个月就成交了。”
成交周期缩短，调价房源也以涨价为主。4月上旬，一位二手房门店工作人员告诉记者，现在二手房市场基本是贴着新房行情走，如果片区内在售的新房涨价比较多，二手房也会跟涨，尤其是学区房同比已有30%上涨。
从成交量上看，2021年4月份郑州二手房成交量最高，共7544套（间）,较去年同期上涨31.89%；其次是6月份，共成交7282套（间）,较去年同期上涨了0.83%。
楼市升温明显后，调控政策开始频频出招，金融管控更是监管从严。6月底，郑州多家银行出现上调房贷利率，同时，房贷放款周期也拉长。
七八月份，郑州遭受暴雨和疫情双重夹击，二手房门店大量关停，门店业绩大幅下滑。位于郑东新区明理路某二手房门店陈经理告诉记者，洪灾疫情是暂时的，最受影响的是二手房贷款利率高，房贷放款周期长，“放贷快的需要3-6个月，慢则需要两年，二手房‘拎包入住’的优势减弱。”
“行情不好”“购房人数减少”“二手房降价”是各中介机构对于郑州二手房市场2021年下半年总体印象。
近两个月来，央行等监管部门频频发声，引导金融机构满足房企、个人购房者的合理信贷需求，防范对涉房贷款“一刀切”。在监管层频频发声释放积极信号之后，金融端的放松动作不断。
11初，记者走访郑州二手房市场发现，很多银行二手房贷款业务已基本恢复正常，放款速度明显提升。到了12月份，多家银行下调房贷利率，根据贝壳交易中心数据显示，中信银行、工商银行、招商银行等银行首套房贷利率为5.85%，二套房贷利率为6.125%；今年9月，郑州各大银行首套房贷利率普遍为6.37%，二套房贷利率普遍为6.615%。
目前来看，信贷环境改善已开始搅动二手房市场，多家中介门店工作人员告诉记者，看房的人比之前有所增多，去化节奏也在加快。
土拍由热转凉
楼市行情的起伏也波及了土地市场。
6月3日，郑州首轮集中土拍，开发商摘地情绪高涨，不仅引来千亿元资金围猎，且无一宗土地流拍，全部成交，单日约414亿元土地款刷新了郑州土拍纪录。土拍过后，郑州众多区域限价天花板被击破，主城区内硬核项目都在摩拳擦掌，跃跃欲试集中调价。
第三季度，重点城市迎来了第二轮集中供地的密集成交。受房企融资难度加大以及市场降温影响，重点城市二轮土拍相较于首轮土拍明显降温。
作为二轮集中土拍的最后一个城市，11月19日，郑州市第二轮集中土拍拉开帷幕，相较首轮集中土拍成交49宗地块成绩，二轮土拍稍显惨淡，仅成交11宗地块，无地块流拍，其中10宗地块以底价成交，1宗地块以熔断价成交。此外，还有4宗地在开拍前一天突然终止挂牌。
郑州市第三批土地出让公告已于11月23日发布，共挂牌出让25宗地，于12月27日完成出让。
但记者与多位房企人士交流发现，不少郑州本土房企、部分资金趋紧的头部房企都表示不参与三轮土拍。“目前的首要任务是抓回款”“没钱，今年都不会拿地了”，资金链紧张是他们共同面临的难题。
“从目前市场行情来看，房企短时间内的态度不会有大变化，预计今年年底到明年6月份对房企来说是一个比较艰难时期，明年6月份后可能会有所好转。”一位本土房企投资中心负责人告诉记者。
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