“以价换量”效应出现！沈阳楼市交易回暖

临近年终，虽然沈阳气温降至零度以下，但房地产市场却一反常态开始回暖。房谱网数据显示，近3周沈阳新建商品住宅成交量稳步上升，第49周、第50周成交量环比增幅超过50%，市场回温迹象明显。

市场交易量提升表明，开发商“以价换量”策略获得一定效果，但降价也引发大量业主投诉以及园区品质下降等诸多问题。

高端改善盘降幅明显

2021年7月，沈阳楼市迎来“降价潮”，对于在上半年买房的人而言，房子降价意味着财产大幅缩水，他们成为房价下跌的直接受损者。

刘女士最近心情不是很好，原因是她刚购买了几个月的楼盘降价了，“同样房源，比别人多花几十万元，谁都不愿当‘冤大头’。如果早知道能降这么多就等等了，当初开发商开盘时信誓旦旦，称项目定位于高端改善盘，肯定不会降价，谁承想如今距离开盘才短短几个月时间就‘降’了这么多。”刘女士告诉记者。

据刘女士介绍，她购买的月星环球港湾位于沈阳浑南新市府板块，位置相对不错，距离地铁和轻轨都不算远。月星环球港湾在今年7月开盘，开盘定价高层18000元/平方米，洋房22500元/平方米。

11月25日，记者来到月星环球港湾售楼处，看到门前立着一个醒目广告牌，上面写着“约12500元/平方米，清水新品惊爆加推”。

与该楼盘附近二手房均价11000~12000元/平方米相比，这样的低价不禁让人起疑。一位房产中介称，开发商为了安抚之前开盘时高价买入的业主，其实加推低价房源时，在产品上特别做了一些“区隔”。

销售人员将这批低价房源称之为“脱衣”，即指去除掉装修的清水房（毛坯房）。据销售人员介绍，这次活动是将一整栋楼作为“脱衣”特价房源，便宜的2楼售价12500元/平方米，10楼以上在14000元/平方米左右。

据房产中介人士称，月星环球港湾项目定位属于高端改善盘，装修标准也不低，但清水房和精装房差价达到了4000元/平方米以上，显然并不合理。中介人士称，月星环球港湾推出的这批清水房实际上是为了调低价格，根据估算，“脱衣”清水房实际上要比精装房（去除装修费用）每平方米至少便宜2000元以上。

这只是浑南新市府板块高端改善盘现状的一个缩影。

迫于市场环境和周边楼盘降价压力，新市府板块很多定位于改善的项目均下调了价格，比如华润昭华里，之前售价接近20000元/平方米，如今跌到了18000元/平方米；融创御潮府小高层售价曾达到17000元/平方米，如今新推的一批特价房仅售12000~13000元/平方米。

一位房地产专家称，当前楼市，刚需盘和改善盘在价格上都会有所下调，不同的是改善型需求在行情不好时，抑制会更明显；同时改善型楼盘多数为品牌开发商，溢价空间更大，因此一旦降价，这些楼盘降幅会更明显。

一位房企内部人士告诉记者，沈阳现在楼市状况让开发企业陷入两难境地，如果项目不降价很难卖得动，因为本身市场需求小，不降价等于和市场对抗。大品牌开发商有一定溢价空间，因此每平方米降幅超过几千元都没有太大问题；很多本地开发商本身利润就低，加之目前建筑原材料价格不断上涨，成本大幅提升；如果每平方米单价降幅超过2000元，那么整个项目就不挣钱，甚至赔钱。

降价致维权事件增多

国家统计局发布的11月份70个大中城市商品住宅销售价格，沈阳新房价格指数环比降低0.4%，二手房环比降0.3%。沈阳中原研究部统计，沈阳11月商品住宅成交价11906元/平方米，同比下降5%，环比降1%。

从今年下半年开始，因降价导致的维权事件逐渐增多。

沈北新区最早出现了降价“苗头”。8月，沈北万达广场推出了一批特价房，从开盘价11000元/平方米降至8000元/平方米，近3000元的降幅引发大量老业主维权。为稳定市场，沈北新区房产局下发通知文件，严查售楼处私自降价行为。

然而“十一”过后，越来越多的房企迫于回款及业绩压力，不得不进行“调价”。

降价房企不再仅限于民营房企，国资背景的房企也放下身段，开始以特价房、顶账房方式降价卖房。因此，维权事件波及了华润、中海等一线房企。

中海望京府维权事件，曾引发政府相关部门重视。据中海望京府业主向记者反映，中海望京府涉嫌恶意降价，扰乱市场，降价前高层均价12000元/平方米，2021年10月后推出两栋楼，售价仅8000元/平方米，洋房产品跌幅甚至超过了30%，大量中海业主向开发商讨说法。中海业主维权事件扩大后，引起了沈北新区政府重视，并给出了处理意见，要求退回其售出的40套房源，今后按照合规的备案价来出售。

记者再次暗访中海望京府售楼处时发现，虽然该项目已恢复原价销售，但其他房企降价行为没有受其影响，相关限价政策对房价控制正逐渐失去效力。

沈阳在2017年8月15日曾出台过《沈阳市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控工作的通知》，要求开发商按照一房一价制度申报房源价格，6个月内不得调整申报价格，6个月后可申请下调，且申报价格下浮不得超过5%。实际上，开发商可通过很多方式绕开这些限制，比如以顶账房、特价房名义出售，或做活动方式送物业费、送车位或者承诺直接返现。

碧桂园御时光在2021年8月29日才刚开盘，开盘售价在18000~20000元/平方米，项目销售人员告诉记者，近期推出了一批“顶账房”房源，均价仅15000元/平方米，与开盘时价格下调了3000~5000元/平方米，一套147平方米房子相比开盘时要便宜近50万元；据销售人员称，这批“顶账房”除了个别存在挡光问题外，和正常房源并无差别，并且所有手续都在售楼处正常办理。

实际上有些房源是低于备案价出售的。月星环球港湾的销售人员告诉记者，为了能够顺利备案，先以备案价签订合同进行交易，备案后再将10万元以装修补贴费名义返还购房者，或者通过送车位的方式来弥补。

沈阳大多数开发商在宣传时会避开“降价”之类的词汇，多采用做活动、特价房、顶账房的形式，一次推出几十套或一栋楼投放市场。贝壳中介人员告诉记者，如果你要购买这批特价“房源”，通常无法在短期内备案，如果想顺利备案，可能要等1~2个月以上时间。

一位房产业内专家称，房企降价行为虽然表面上看对购房者有利，实际上开发企业因为降价也会削减投入成本，一些房企在降价后项目品质明显降低。例如，沈阳华发全运首府行知坊业主投诉，其新交付的项目园区品质较前几期大幅下降。

上述专家称，一些拿地价较高的房企，比如在今年4.30土拍拿地价比较高的房企，在降价后为了维持一定利润会有意缩减成本，所谓高端改善项目，降价后其实各方面品质已大不如从前。虽然近两周沈阳楼市交易量有所提升，但交易量短期内很难恢复到去年水平，降价有利于去库存，但也要提防因成本控制引起楼盘品质下降。