■文冲回迁房现场
中心区土地资源日渐稀缺，黄埔区试点出台“城市更新10条”创新政策后，首批竣工交付的安置房——文冲七期回迁安置房，上周末进行了交付。在行业逐渐向存量市场转变的情形下，一些房企近年来积极通过参与旧改来满足土地需求，实现各方多赢。
■新快报记者何璐诗
全力提速重点旧改村项目数量排名前列
“一片旧楼倒下去，一群富豪站起来”，这可能是普通人对旧改的理解。上周末黄埔区文冲七期回迁安置房交付当日，村民的笑颜，印证了部分的“造富传说”。
事实上，旧改除了改善村民生活，更是对城市更新的探索，在城市中盘活存量用地，破解城市发展空间不足难题，使城市重新焕发勃勃生机。而旧改市场对于房企而言，也是加强土地储备的重要途径。而紧挨着天河的黄埔区，在城市更新投资总额、已批项目、开工面积等主要指标连续多年领跑全市，近三年在市政府组织的市级“三旧”改造工作年度考核中均排名第一。万科、富力、碧桂园、保利等开发商均有积极接触黄埔区改旧改项目。
在广东中原地产项目部总经理黄韬看来，是有其独特的优势，“黄埔区属于中心六区，紧挨着天河，而且在东面。除了拥有产业的基础、自然生态的优势，人的聚集也比较多，自住和刚需的人群都有一定的基础，所以市场容量有向上的可能性。黄埔的另一方面的优势，是价格的支撑，特别是萝岗科学城一带，对于开发商而言，销售回流资金更有空间。”
据悉，截至2019年11月，全区已批复的全面改造项目45个，其中旧村改造项目16个，旧厂改造项目28个，旧城改造项目1个；微改造项目55个。2019年新批旧村改造项目4个，旧厂改造项目8个，老旧小区微改造项目14个。2018年，广东省政府批准黄埔区开展省“三旧”改造改革创新试点（2018年至2020年），成为全国首个区级试点。2019年9月10日，黄埔区推出“城市更新10条”，聚焦“快批、快拆、快建”，城市更新进一步提速。广州克而瑞市场首席分析师肖文晓表示,“从2018年和2019年广州公布的城市更新计划来看，黄埔都是重点项目最多的区域之一。”
随大市而动不会虚高拉升楼价
城市旧城改造的项目一般是在城市的老城区，老城区一般是核心成熟地段，这里配套齐全、生活方便，一手房房价一般是城市较贵的片区。更新的楼盘，理论上价格是有结构性的改变。不过，黄韬认为，旧改的价格会否令区域整体楼价上升，主要还是看项目和市场环境。“以前是村屋，如今更新后楼宇、环境、周边配套更加提升，楼价上涨非常合理，但升幅不会大。因为目前市场正在调整，未来楼价是稳定为主，所以价格的拉升不会是虚高的拉升。
对于旧改对楼价走势的影响，肖文晓指出，从黄埔过往的一些典型城市更新项目来看，无论是文冲城中村改造项目，还是线坑旧村改造（新福港鼎峰）项目，应该讲都是基本达到了政府“产业转型升级、城市功能提升、土地节约集约”的诉求和目的，也并没有像广州老城区部分项目一样成为舆论里推高房价的焦点，应该讲还是起到了较为积极的正面示范效应。
越难越爱旧改对开发商利大于弊
旧改的大蛋糕，很多房企都想分一杯羹，但房企们却没有百分百的信心，能借道城市更新来获得区域市场的“入场券”。对于旧改，开发商既爱又恨，而且甚为谨慎。
不同于以往房企对住宅项目从拿地、开发、销售到结算交付的简单模式，旧改还涉及到规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条，不仅是简单盖一所房子，而是对房企资本与运营等综合实力的考量。“像广州这样的一线城市，土地资源的宝贵性毋庸置疑，特别是中心城区的稀缺土地资源，未来很大程度上就来自旧改，而旧改的时间周期长，如果不提前布局，就会在未来丧失先机，所以在近年广州旧改提速的大背景下，很多企业都在积极进行布局。”肖文晓表示，但旧改要顺利进行，还需要平衡村民、政府和开发商三方的诉求和利益，特别是城中村改造的村民方面，因为需要一家一户地动迁、谈判，并不那么容易推进。“整个旧改项目周期一般都比较长，比较快的需要3-5年，但耗时十年八年也是正常。”
对于旧改地块，速度和成本之间的平衡,是不少开发商必须面对的难题。黄韬表示，部分旧改项目出现停顿，是由于行业大环境走下坡，市场出现调整时，房企会因回报和投入的不平衡，而出现难处。“不过，总体来说，旧改对开发商来说利大于弊。旧改地理位置通常相对较好，居住人群比较密集，配套也比较完善。虽然成本较高，但可以有效加大对中心区域的影响力，房企的品牌知名度也会大大提升。此外，政府对于每个旧改都有一定的支持，税费的减免、审批流程的加快等，这些都是政府鼓励城市更新的政策。”
部分黄埔区旧改项目
文冲
位置:石化路以西
文冲是继猎德、琶洲后，广州第三个大型“城中村”改造，同时也是黄埔区首个城中村改造工程，也是迄今为止广州拆迁量最大的城市更新项目之一。本月回迁的文冲七期安置房，是黄埔区试点出台“城市更新10条”创新政策后，首批竣工交付的安置房。据悉，截至目前，文冲回迁安置房已动工建设比例85%，回迁安置房住宅部分已累积交付比例达80%，已签约村民每户至少分到一套两居室以上的房屋。继万科金色悦府、悦时代花园之后，万科文冲旧改为市场供应的第三个住宅商品房项目——万科城市之光，目前则还在筹备阶段。
笔村
位置:位于笔岗社区东南部，广园快速路以南，东鹏大道以西。
笔村是广州市第一批城中村改造试点，自2009年旧村改造计划出台，至今已经有10年。旧改范围总建筑面积177.37万㎡，旧改总建面约180万㎡，总投资约79亿元。安置房一期已于2012年竣工，目前在建的是安置房二期，共有240套，将于今年年底交房。笔村旧改融资地块一期项目，富力悦禧花园早已售罄，近期二期项目富力·悦禧城则开放了营销中心。此次富力悦禧城共推出9栋29-33层的高层洋房，主打建面73㎡-120㎡二至四房。项目预计最快年底能开盘，周边均价约30000元/㎡。
暹岗村
位置:处于科学城核心板块，改造范围为开泰大道以北、科丰路以西。
黄埔暹岗村旧改，共分为三期进行改造，由大壮集团和暹岗社区共同开发，占据了6号线与21号线交会苏元站以及7号线科丰路站的交通便利。
根据规划，黄埔区暹岗村民复建安置房总占地面积约24万㎡，共计32栋，每栋楼层31～33层。首期项目占地面积8.82万㎡，建筑面积52万㎡，于2017年7月30日开工，2019年1月9日封顶。据悉，广东大壮集团将于2020年启动二期项目，2021年启动三期项目。目前住宅商品房项目大壮名城在售建面为73㎡-122㎡二到四房高层电梯花园洋房单位，售价约为45000元/㎡。
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