上海再推保障性租赁房新政，租金年涨幅不得超过5%

11月23日，上海市政府新闻办举行新闻发布会，副市长汤志平介绍了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（以下简称“实施意见”）相关情况。

实施意见规定，面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下；面向本园区、本单位、本系统职工等定向供应的保障性租赁住房，租赁价格可进一步降低，并相应建立随租赁年限增加的租赁价格累进机制和管理规则。

上海市政府对保障性租赁住房租赁价格的管控主要包括初次定价和动态调价两个环节。初次定价环节，市、区房管部门加强市场租赁住房租金水平的监测，对出租单位制定的租赁价格是否处在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下进行监管。动态调价环节将从严控制租金涨幅，目前计划保障性租赁住房租金的年涨幅最高不得超过5%。

汤志平说，这一涨幅略低于职工工资和居民收入的增长水平，同时能够覆盖出租单位的贷款利息等财务成本，兼顾了租户可负担和企业可持续两方面因素。总体来看，只要控制好涨幅，保障性租赁住房的租金稳定性将会随着时间推移逐步显现，承租对象也能够对未来租房支出形成合理、稳定的预期，更加安心地租房居住。

上海市保障性租赁住房实施意见提出，加快发展保障性租赁住房，有效缓解新市民、青年人住房困难。

今年8月10日，住建部研究起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，其中涉及住房租赁的重点内容有：一是严控大规模拆除、增建、搬迁，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房等。二是鼓励稳步实施城中村改造，做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设。三是住房租金年度涨幅不超过5%。

上海在今年8月13日发布了《住房发展“十四五”规划》，提出“十四五”期间，上海将坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持租购并举的住房发展方向，完善住房市场体系和住房保障体系，深入改善居民居住环境。在构建住房租赁体系方面形成“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系。“十四五”时期，上海要形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间），宿舍床位20万张。继续规范代理经租住房30万套（间）。

2020年起，上海开始探索“一张床”供应模式，2021年计划提供1万张床位。上海市房管局局长王桢此前接受新华社记者采访时表示，“一张床位的价格在每月500元至800元之间，这是一位蓝领工人、一位快递员，或者环卫工人月收入的约10%。”他称上海要用好用活公租房，在合适区域拿出部分公租房拆套后提供合租，加强宿舍型房源筹集，增加“一间房”“一张床”的租赁供给，从而精准解决一线公共服务人员的租赁需求。

记者了解获悉，2012年起，上海就启动了保障房配建政策，开发商须在新拍商品住宅地块上划出不低于5%的建筑面积用于建设保障性住房，建成后无偿移交给政府。从目前来看，开发商配建的保障性住房中约有九成用于公租房。截至目前开发商配建的公租房数量有3万多套。在价格方面，公租房的租金约为市场价格的7折至8折。

上海市房管局方面称，最近几年，公租房为解决上海青年职工、引进人才、来沪务工人员的阶段性居住问题发挥了积极作用。但是，为上海提供了不可或缺的基础性服务的快递小哥、家政服务人员、环卫工人、公交司机等一线务工人员，他们的住房难问题目前较为突出，对租金更加敏感，对居住地与工作地的通勤时间也十分重视。今年以来上海不断完善保障性租赁住房政策，就是要在新市民、青年人群体的住房困难方面再进一步、有所作为。

目前，以万科、龙湖、旭辉等为代表的房企在上海租赁住房方面已有布局，对于上海“十四五”保障性租赁住房发展，有房企人士认为，企业切入租赁住房建设和运营虽然有开发的天然优势，但当前主流房地产企业依赖于短期资金加大杠杆的商业模式，对于通过精细化管理来控制成本、提升收益最终在资本市场获得认可的长线商业模式还不匹配。未来要在租赁住房领域取得成果还需进一步寻找资金模式以及提升精细化管理能力。