房地产融资环境正在逐步“解冻”。
自中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会后，多位房企计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。克而瑞机构数据显示，11月10日以来，共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达287.8亿元。
据克而瑞统计，11月10日，常州城建、北京住总宣布拟发行超短融资券，镇江城建公告拟发行4亿元的中期票据；11月11日，保利发展宣布拟发行20亿元的中期票据；11月12日，光明地产宣布拟发行5亿元中期票据，招商蛇口公告拟发行30亿元的中期票据。
值得关注的是，部分企业融资审批速度相对较快，例如小商品城11月10日宣布拟发行10亿元超短融计划，已于11月15日发行完成。
“多家企业的中票、短融等债券融资计划设立成功，显示当前银行间债券市场融资口子已经打开，鼓舞了市场的信心。”克而瑞分析师指出。
其进一步表示，当前发行的企业均是城投公司或央企国企，且主体和债券的评级相对较高，主要是利用政府的信用进行背书，未来能否扩大发债主体至其他类型的企业仍有待观察。
国金证券则认为，密集的发债意味着房企债券融资渠道有望逐步恢复，未来或将从央企国企逐渐惠及到民营房企。
“除了银行间市场之外，其他融资方式也有望解封，房企在直接融资和股权融资等方面或将得到有差别的放开，而ABS/ABN、REITs、RMBS等在银行间债券发行的资产证券化产品也有望加快审批速度。”上述克而瑞分析师指出。
11月17日，据上交所公司债券项目信息平台披露，中铁建100亿元资产支持ABS已获上交所受理；此外，绿城17.82亿元ABS申请状态更新为“已反馈”，招商蛇口20亿元购房尾款ABS状态更新为“已反馈”。
“房地产融资政策边际松动意在帮助房企缓解流动性困难，避免房企债务危机无序扩散进而引发系统性风险，而非鼓励房企重新扩大投资，同时金融机构风险偏好仍低、地方加强预售资金监管等也有可能会制约政策松动的效果，短期内房企新增投融资难有明显放量。”东方金城分析师冯琳表示。
克而瑞机构认为，近期监管密集发声主要意在维稳，当前融资端口的破封仍是经营状况良好、资产优质企业的机会，房企仍应积极推动自身降负债，并加大现金回款保证企业资金链安全，购房者及投资信心重塑仍需持续建设。
此外，光大证券研究报告指出，在融资环境有所松绑后，还应更加谨慎对待中资美元地产债市场风险，进一步顺畅还款资金汇划通路，鼓励企业债务回购，在符合境外政策条件下，支持有条件的企业债务重组展期。
据中指研究院统计，2022年是房企海外债到期的主要年份，年度到期债务规模3560.2亿元。尤其是明年上半年是海外债到期高峰，房企将面临更大考验。按季度来看，第一、二季度合计到期分别为983.3亿元和983.9亿元。
“为应对偿债高峰，房企需开源节流。一方面，加大营销回款力度，必要时也要有壮士断腕的决心，通过出售项目或寻求股权合作等方式来稳定资金链、盘活自身现金流。另一方面，在投资上，房企要量入为出、审慎拿地。在管理上，向制造业学习，精细化管理，精细化运营。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示。
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