■万博商圈
近日，随着奥园集团大厦正式投入运营，番禺万博板块再次引起市场关注。据万博商务区指挥部最新消息，万博商务区多个大项目建设进入收尾，预计明年全部建成投入使用。板块内在售一手住宅并不多，均价4万-8万元/平方米，而近万博核心区二手次新房放盘价达4万—5万元/平方米。周边两大旧村里仁洞村和新基村旧改启动，未来可为片区增加大量供应。
■新快报记者丁灿文/图
总部聚集效应板块内95万㎡建筑面积已建成并投入运营
万博商务区处于广州城市发展双中轴的核心，规划总建筑面积548万平方米，将建成华南板块CBD、珠三角产业互联新高地、区域财富中心，计划于明年全部建成投入使用。目前，万博商务区已先行承担起部分粤港澳总部经济集聚的功能，包括思科及其超过30家合作伙伴公司、欢聚时代公司及其超过46家关联企业、携程公司及其4家关联企业均已落户万博商务区，近日入选广州“最具发展潜力功能区”。
今年，万博商务区的九大核心项目当中，除万达广场、华新汇、广汽四海城东区已开业外，奥园国际中心已竣工验收；德舜大厦、粤海广场已完成玻璃幕墙的安装；公共地下商业空间正在进行设备安装等工作；广晟万博城B、C塔已完工，A塔正在进行玻璃幕墙安装；广汽四海城东区项目已投入运营，西区项目正在进行玻璃幕墙的安装和给水管道施工等工作；番禺敏捷广场正在进行结构施工。据合富研究院数据，目前，番禺万达广场、海大大厦、招商城市主场、中铁诺德中心等项目，共计95万㎡的建筑面积现已建成并投入运营。
广东省首个基金小镇——万博基金小镇选择落户奥园国际中心3号楼，目前，万博基金小镇已有200多家基金公司注册，逾10家商业银行、30多家基金投资企业以及近40家证券公司落户。
另外，万博CBD地下空间，总体量约180万㎡、堪称目前广州最复杂的“地下城”主体建设已完成。
周边楼盘
万博商圈周边在售一手楼较少，最近核心区的为金地·壹阅府，项目主推建面130—180㎡三房和建面140㎡四房单位,带装修价格60000-80000元/㎡,位于1栋和2栋。周边还有珠江铂世湾、广地国际等一手楼在售，均价40000元/㎡。
二手方面，万博商圈附近有万科欧泊次新盘及华南板块一些成熟大盘，从链家房源来看，万科欧泊放售房源较多，均价400000元/㎡，一些朝向佳及楼龄较新的单位放盘价甚至达50000元/㎡。
合富置业高级营业经理陈满斌表示，目前万博板块的二手房成交价约4万元/平方米，对比去年同期有所下降，去年同期一般房源的二手成交价大概是4.3万元/平方米。现时房源比较充足，该区域及周边的热销二手楼盘主要集中在广州雅居乐花园和雅居乐剑桥郡。现时不急售的业主，价格企得比较硬，只有急售的业主才会愿意议价，但具体的降价空间视具体情况而定，如一套420万元的房源可能会降20万-30万元，但是现时急售的业主不多。买家以刚需客为主，大多处于观望状态，通常会对比周边的二手房源再考虑出手。
写字楼受青睐有望站稳4万元大关
华南板块CBD的规划前景，让区内写字楼备受市场青睐。合富研究院数据显示，在若干大手交易的支撑下，板块写字楼2018年成交量高达15万㎡，创历史新高；价格节节攀升，近年年均涨幅近三成，今年有望站稳在4万元大关。
合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌指出，作为”南拓“重要商务板块，万博商务区将与黄金三角等形成错位互补发展，多个商业项目促进商务氛围形成，货量相对充足，市场份额有望逐步扩大。万博CBD不仅处于广州城市发展双中轴的核心，也是“南拓”战略下最关键的经济发展一环，番禺区重要的产业平台。全面投入使用后将迸发出超乎想象的商业能量，为番禺融入大湾区发展注入新经济活力。从规划到实现，依靠着得天独厚的区位优势和政策红利，特别是在汉溪—长隆—万博片区连片发展的前瞻性规划下，万博CBD的建设发展正聚拢着城市核心资源。
周边两大旧村改造片区价值提升，打造更大万博商圈
上个月，万博CBD附近里仁洞村旧改项目合作框架协议正式签署，越秀地产获得里仁洞项目旧改资格，投资额高达210亿元，是迄今为止广州市投资额最大的旧村庄更新改造项目，将带来约150万平方米的土储。根据规划方案，将以“造城”的高度构建城市生态体系，通过数年开发实现里仁洞在宜居宜商和区域价值等方面的飞跃发展，打造一个集居住、艺术、都市、商业、办公、教育等于一体的广州南CBD国际新城。改造后的里仁洞片区将串联万博CBD片区，提升整个“万博+里仁洞”片区价值。此后，周边新基村也发出公开引入合作企业公告，该村紧邻地铁7号线员岗站及万博商圈，地理位置优越。根据公告，该村的改造方式为合作改造，项目总投资金额为29亿元。
同时，今年番禺区政府决定将汉溪长隆万博片区连片发展，建成粤港澳大湾区文商旅融合发展典范区域。合富研究院分析称，此次大手笔城市更新将与规划总用地面积1.5平方公里的万博CBD连片整合，打造更大的万博商圈，未来将连通广州南站，最终形成粤港澳大湾区总部经济带。
暨南大学公共管理学院教授胡刚教授认为，万博商圈的未来值得期待。从工作与居住的角度来看，华南板块已有很多成熟大盘，承担着居住功能，加上两大旧改释放的住宅供应，万博商圈的工作与居住就可以达到平衡。万博商圈已经建设多年，目前初步形成规模，但是胡刚认为后续还有很多工作要做，包括一些配套建设、道路等，万博商圈是广州第一个有地下道路的商圈，而且轨道交通连接非常方便，所以说商圈未来值得期待。
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